Memiliki rumah sendiri adalah salah satu pencapaian terbesar dalam hidup, terutama bagi generasi muda yang baru memulai perjalanan finansial mereka. Keputusan pembelian rumah tidak hanya soal memilih lokasi atau desain interior, tetapi juga melibatkan pertimbangan legal dan finansial yang mendalam. Salah satu pertanyaan krusial yang sering muncul adalah: haruskah rumah dibeli atas nama satu orang saja, atau sebaiknya beli rumah atas nama berdua vs satu orang secara bersamaan? Pilihan ini memengaruhi segalanya, mulai dari kemampuanmu mengajukan Kredit Pemilikan Rumah (KPR), proses administrasi, hingga hak dan kewajiban di masa depan. Artikel ini akan mengupas tuntas perbandingan beli rumah atas nama berdua vs satu orang, lengkap dengan untung rugi, risiko, dan simulasi agar kamu bisa membuat keputusan yang tepat tanpa rasa ragu. Mari kita selami seluk-beluk beli rumah atas nama berdua vs satu orang agar langkahmu menuju rumah idaman semakin mantap.
Artikel ini ditulis oleh tim MoneyKu. Kami menerapkan kriteria evaluasi yang sama untuk semua aplikasi yang dibahas, termasuk aplikasi kami sendiri, untuk memastikan objektivitas.
Beli Rumah Atas Nama Berdua vs Satu Orang: Mana yang Lebih Cocok untuk Kamu?
Memilih antara membeli rumah atas nama tunggal atau bersama adalah keputusan fundamental yang akan memengaruhi kepemilikan properti Anda. Memahami perbedaan mendasar antara kedua opsi ini adalah langkah awal yang krusial sebelum melangkah lebih jauh.
Definisi Kepemilikan Tunggal vs Kepemilikan Bersama
Kepemilikan tunggal berarti Sertifikat Hak Milik (SHM) hanya mencantumkan satu nama pemilik. Ini adalah skenario paling sederhana, terutama jika seluruh dana pembelian berasal dari satu individu. Keputusan terkait aset tersebut sepenuhnya berada di tangan pemilik tunggal tersebut.
Sebaliknya, kepemilikan bersama berarti SHM mencantumkan dua nama atau lebih. Kepemilikan ini bisa terjadi antara pasangan suami istri, saudara kandung, atau bahkan teman yang memutuskan untuk patungan membeli properti. Setiap pemilik memiliki hak proporsional atas aset tersebut, yang perlu diatur dengan jelas dalam perjanjian kepemilikan. Perbedaan mendasar di sertifikat (SHM) ini bukan hanya formalitas, tetapi menentukan siapa yang memiliki hak sah atas properti.
Dampak pada cicilan KPR juga perlu diperhatikan. Jika nama di sertifikat hanya satu, KPR biasanya diajukan atas nama individu tersebut. Namun, jika Anda memilih opsi beli rumah atas nama berdua, terutama jika kedua nama akan dicantumkan di SHM, KPR dapat diajukan atas nama gabungan (joint income), yang berpotensi meningkatkan kapasitas pinjaman Anda.
Mengapa Generasi Z Mulai Melirik Opsi Patungan?
Harga properti yang terus meningkat membuat mimpi memiliki rumah idaman semakin sulit dijangkau oleh banyak anak muda. Keterbatasan daya beli individu seringkali mendorong mereka untuk mencari solusi alternatif, salah satunya adalah dengan berpatungan. Generasi Z, yang dikenal lebih terbuka terhadap kolaborasi dan berbagi, melihat opsi kepemilikan bersama sebagai jalan realistis untuk memiliki aset properti.
Tren KPR dengan skema “Joint Income” atau pendapatan gabungan semakin populer di kalangan pasangan muda. Dengan menggabungkan penghasilan, mereka memiliki peluang lebih besar untuk mendapatkan plafon pinjaman yang lebih tinggi, bahkan bisa mencakup properti dengan nilai lebih mahal atau di lokasi yang lebih strategis. Ini menjadi salah satu alasan utama mengapa opsi beli rumah atas nama berdua semakin dilirik.
5 Perbandingan Utama: Beli Rumah Atas Nama Berdua vs Satu Orang
Memutuskan antara kepemilikan tunggal atau bersama melibatkan banyak pertimbangan. Berikut adalah lima area perbandingan utama yang perlu Anda cermati saat membandingkan opsi beli rumah atas nama berdua vs satu orang:
1. Kapasitas Pinjaman KPR (Joint Income vs Single Income)
Ketika Anda mengajukan KPR sendirian (Single Income), bank akan menganalisis kemampuan finansial Anda berdasarkan penghasilan, riwayat kredit, dan stabilitas pekerjaan Anda seorang. Hal ini bisa menjadi kendala jika penghasilan Anda terbatas, yang pada gilirannya dapat membatasi plafon pinjaman atau pilihan properti yang dapat Anda miliki. Ini bisa membuat impian memiliki rumah impian terasa semakin jauh.
Namun, jika Anda memutuskan untuk beli rumah atas nama berdua, misalnya bersama pasangan atau anggota keluarga lain, kapasitas pinjaman KPR Anda berpotensi meningkat drastis. Bank akan menjumlahkan penghasilan kedua belah pihak (joint income) untuk menilai kemampuan membayar cicilan. Peningkatan plafon pinjaman ini memungkinkan Anda untuk membeli rumah dengan spesifikasi yang lebih baik, di lokasi yang lebih diminati, atau bahkan mempercepat target kepemilikan rumah. Mencari informasi tentang **KPR untuk anak muda** dapat memberikan gambaran produk KPR yang paling sesuai dengan kebutuhan generasi muda yang mungkin mengajukan secara joint income.
Perlu dicatat, untuk skema KPR bersubsidi seperti Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP), terdapat batasan penghasilan gabungan. Sebagai contoh, pada tahun 2025, batas maksimal penghasilan gabungan suami-istri per bulan untuk syarat pengajuan KPR Subsidi (FLPP) adalah Rp8.000.000. Memahami batasan ini sangat penting saat merencanakan pembelian rumah bersubsidi.
2. Proses Administrasi dan Biaya Notaris
Secara umum, mengurus kepemilikan aset atas nama satu orang cenderung lebih ringkas. Semua proses administrasi, mulai dari pengajuan KPR hingga balik nama sertifikat, hanya melibatkan satu individu. Keputusan administratif sepenuhnya berada di tangan Anda, sehingga prosesnya bisa berjalan lebih cepat dan lancar.
Berbeda dengan opsi beli rumah atas nama berdua vs satu orang, ketika Anda memilih untuk mencantumkan dua nama pada Sertifikat Hak Milik (SHM), proses administrasinya akan sedikit lebih kompleks. Diperlukan koordinasi yang baik antar kedua belah pihak untuk memastikan semua dokumen persyaratan terpenuhi dan disetujui bersama. Ini mencakup persetujuan pada nilai appraisal, perjanjian KPR, hingga detail-detail lainnya.
Dari sisi biaya, penambahan nama pada sertifikat atau pengurusan akta kepemilikan bersama mungkin memerlukan biaya notaris yang lebih tinggi dibandingkan kepemilikan tunggal. Perlu dipahami bahwa ada biaya resmi yang dikenakan oleh negara untuk pelayanan ini. Contohnya, pada tahun 2026, Biaya Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) untuk pelayanan penambahan nama pada sertifikat rumah adalah Rp50.000. Namun, ini adalah biaya minimal; biaya notaris untuk penyusunan perjanjian tambahan atau pengurusan akta jual beli bisa bervariasi. Informasi mengenai **biaya notaris jual beli rumah** dapat memberikan gambaran biaya total yang lebih komprehensif.
3. Fleksibilitas Penjualan Aset di Masa Depan
Kepemilikan tunggal memberikan kebebasan penuh kepada pemilik untuk membuat keputusan terkait aset properti mereka. Jika Anda suatu saat membutuhkan likuiditas atau ingin pindah ke properti lain, Anda dapat menjual rumah tersebut kapan saja tanpa perlu meminta persetujuan pihak lain. Proses penjualan biasanya lebih cepat dan mudah.
Namun, saat Anda memutuskan untuk beli rumah atas nama berdua, fleksibilitas penjualan di masa depan akan sangat bergantung pada kesepakatan kedua pemilik. Menjual aset properti yang terdaftar atas dua nama memerlukan persetujuan penuh dari kedua belah pihak. Jika salah satu pemilik tidak setuju untuk menjual, atau ada perbedaan pendapat signifikan mengenai harga jual atau pembagian hasil, proses penjualan bisa menjadi sangat rumit, tertunda, atau bahkan batal. Situasi ini bisa menjadi bumerang, terutama jika salah satu pihak sangat membutuhkan dana tunai dari hasil penjualan karena kondisi darurat atau peluang investasi lain.
4. Perlindungan Hukum dan Hak Waris
Dalam skenario kepemilikan tunggal, status kepemilikan properti sangat jelas. Siapa yang berhak atas aset tersebut pun sudah pasti, dan ahli warisnya pun terdefinisi secara hukum berdasarkan peraturan waris yang berlaku, baik melalui garis keturunan atau surat wasiat. Hal ini meminimalkan potensi sengketa di kemudian hari.
Kepemilikan bersama, terutama jika kedua pemilik tidak terikat dalam ikatan pernikahan yang sah, menghadirkan kompleksitas hukum yang signifikan, khususnya terkait hak waris. Jika salah satu pemilik meninggal dunia, aset properti tersebut akan masuk dalam bagian warisnya, yang berarti dapat melibatkan keluarga besar dari kedua belah pihak. Tanpa perjanjian tertulis yang tegas mengenai kepemilikan dan pembagian hak, situasi ini dapat memicu perselisihan keluarga yang rumit dan panjang.
Bagi pasangan yang sudah menikah, rumah yang dibeli saat pernikahan umumnya dianggap sebagai harta gono gini, yang berarti dibagi rata jika terjadi perceraian. Namun, status kepemilikan properti yang dibeli sebelum menikah atau dengan sumber dana terpisah bisa menjadi abu-abu dan memerlukan perjanjian pra-nikah atau pemisahan aset yang jelas untuk menghindari potensi konflik hukum di kemudian hari.
5. Skema Pajak Properti (PBB dan BPHTB)
Dalam hal Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), secara umum kewajiban pembayaran akan dibebankan kepada pemilik yang namanya tercantum pada sertifikat properti. Jika properti tersebut terdaftar atas nama dua orang, maka kedua belah pihak secara hukum bertanggung jawab atas pembayaran PBB. Namun, dalam praktiknya, para pemilik dapat membuat kesepakatan internal mengenai pembagian tanggung jawab pembayaran ini, misalnya dibagi rata atau sesuai dengan proporsi kepemilikan masing-masing.
Sementara itu, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak yang dikenakan setiap kali terjadi peralihan hak atas tanah dan bangunan, termasuk saat proses balik nama kepemilikan. Besaran BPHTB umumnya dihitung berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang ditetapkan oleh pemerintah daerah. Memahami seluk-beluk **pajak jual beli rumah** sangat penting untuk mengantisipasi biaya-biaya yang timbul, baik saat pembelian awal maupun jika ada rencana perubahan kepemilikan di masa depan.
Apa yang Bisa Salah? 4 Masalah Jika Hubungan Berakhir Tanpa Perjanjian
Keputusan untuk beli rumah atas nama berdua vs satu orang harus mempertimbangkan potensi risiko yang bisa muncul, terutama jika hubungan antara para pemilik mengalami keretakan.
Sengketa Pembagian Aset Jika Belum Menikah
Ini adalah skenario terburuk yang paling sering dihadapi ketika pasangan atau teman membeli rumah bersama tanpa ikatan pernikahan resmi. Jika hubungan berakhir, aset properti yang dibeli bersama menjadi sumber sengketa yang pelik. Tanpa adanya perjanjian kepemilikan yang jelas dan terperinci mengenai hak, kewajiban, dan mekanisme pembagian aset, proses penyelesaiannya bisa memakan waktu lama, biaya besar (termasuk biaya hukum), dan menguras emosi kedua belah pihak. Pembagian aset tanpa dasar hukum yang kuat bisa sangat tidak adil.
Kesulitan Balik Nama yang Memakan Biaya Tinggi
Apabila salah satu pihak ingin menjual kepemilikannya atau kedua belah pihak sepakat untuk menjual rumah tersebut, namun muncul ketidaksepakatan dalam hal harga jual atau pembagian keuntungan, proses balik nama atau penjualan bisa terhambat. Jika salah satu pihak bersikeras tidak mau menjual atau ada perbedaan pandangan mendasar, situasi ini bisa berkembang menjadi konflik yang memerlukan mediasi atau bahkan jalur hukum. Upaya penyelesaian sengketa ini seringkali membutuhkan biaya tambahan yang signifikan, baik untuk notaris maupun kuasa hukum.
Risiko Kredit Macet Salah Satu Pihak
Dalam skema KPR joint income, tanggung jawab pembayaran cicilan menjadi tanggungan bersama secara hukum. Jika salah satu pihak mengalami kesulitan finansial yang berujung pada ketidakmampuan membayar cicilan, maka pihak lain harus menanggung seluruh kewajiban tersebut. Kegagalan pembayaran cicilan KPR dapat berdampak buruk pada riwayat kredit kedua belah pihak, menurunkan skor kredit mereka, dan bahkan berujung pada penyitaan aset properti oleh bank. Melakukan perencanaan **mengelola keuangan bersama pasangan** sejak dini adalah langkah preventif yang sangat bijak untuk memitigasi risiko ini.
Status Kepemilikan dalam Harta Gono Gini
Bagi pasangan suami istri, rumah yang dibeli selama masa perkawinan umumnya dianggap sebagai harta gono gini dan akan dibagi sesuai hukum yang berlaku jika terjadi perceraian. Namun, masalah menjadi lebih kompleks jika rumah tersebut dibeli sebelum menikah, atau jika salah satu pihak menggunakan dana pribadi yang terpisah. Tanpa perjanjian pra-nikah atau pemisahan aset yang jelas, status kepemilikan properti ini bisa menjadi area abu-abu yang berpotensi menimbulkan sengketa.
Simulasi Realistis: Menabung DP Rumah Bersama Pasangan vs Sendiri
Mari kita coba memvisualisasikan skenario menabung untuk Down Payment (DP) rumah. Anggaplah target harga rumah adalah Rp500.000.000, dan Anda memerlukan DP sebesar 20%, yaitu Rp100.000.000.
Skenario A: Nabung Sendiri Selama 5 Tahun
Jika Anda memutuskan untuk menabung sendiri, Anda perlu mengumpulkan Rp100.000.000 dalam jangka waktu 5 tahun, yang berarti sekitar 60 bulan. Ini mengharuskan Anda menyisihkan dana sekitar Rp1.667.000 setiap bulannya. Angka ini bisa menjadi beban finansial yang cukup berat dan mungkin memaksa Anda mengorbankan banyak kebutuhan atau keinginan lain dalam kehidupan sehari-hari.
Skenario B: Patungan Berdua dengan Target Lebih Cepat
Sekarang, mari bandingkan dengan skenario patungan bersama pasangan. Jika Anda berdua memutuskan untuk berkontribusi secara setara, masing-masing menyisihkan Rp833.500 per bulan, total tabungan gabungan Anda adalah Rp1.667.000 per bulan. Dengan skema ini, Anda tetap akan mencapai target DP Rp100.000.000 dalam waktu 5 tahun.
Namun, keuntungan terbesar dari skenario patungan adalah beban finansial yang terbagi. Jika salah satu pihak memiliki penghasilan lebih besar, porsi kontribusi dapat disesuaikan untuk mempercepat pencapaian target. Misalnya, jika Anda berdua mampu menabung Rp1.000.000 per bulan, target DP Rp100.000.000 dapat tercapai hanya dalam waktu sekitar 4 tahun 2 bulan. Ini adalah keuntungan signifikan untuk mencapai tujuan beli rumah atas nama berdua lebih cepat.
Mengetahui **cara menabung untuk rumah** yang efektif adalah kunci utama, baik menabung sendiri maupun bersama. Perencanaan yang matang dan disiplin adalah fondasi keberhasilan.
Bagaimana MoneyKu Bisa Membantu?
Aplikasi MoneyKu hadir untuk menyederhanakan pengelolaan keuangan Anda, baik untuk urusan pribadi maupun bersama pasangan. Jika Anda dan pasangan sedang berjuang mencapai target DP rumah idaman, MoneyKu dapat menjadi alat yang sangat ampuh:
- Fitur Saving Plans: Anda dapat membuat rencana tabungan khusus untuk DP rumah Anda. Cukup tetapkan target Rp100.000.000, dan MoneyKu akan membantu Anda memantau progres tabungan secara visual setiap bulan. Fitur ini berfungsi sebagai pengingat dan motivator untuk terus disiplin menabung.
- Fitur Group Expense: Bagi pasangan yang sudah berbagi pengeluaran harian atau tinggal bersama, fitur ini sangat bermanfaat. Anda bisa dengan mudah membagi tagihan, mencatat siapa membayar apa, dan memastikan pengeluaran bersama tetap terkontrol dan transparan. Ini membantu dalam mengelola dana gabungan secara efektif untuk tujuan DP rumah.
Meskipun MoneyKu bukan bank atau platform investasi, ia menyediakan dasar yang kuat untuk melacak arus kas Anda dan memastikan Anda menabung secara konsisten. Fokusnya pada pencatatan pengeluaran yang cepat dan kategorisasi yang jelas membantu Anda mengidentifikasi area penghematan yang dapat dialokasikan untuk tabungan rumah Anda, mendukung tujuan beli rumah atas nama berdua.
Pertanyaan yang Sering Muncul (FAQ)
Berikut adalah jawaban untuk beberapa pertanyaan umum seputar kepemilikan properti bersama:
Apakah sertifikat rumah bisa atas nama 2 orang meskipun belum menikah?
Ya, tentu saja bisa. Sertifikat Hak Milik (SHM) bisa dicantumkan atas nama dua orang atau lebih, terlepas dari status pernikahan mereka. Namun, sangat krusial untuk membuat perjanjian tertulis yang jelas mengenai kepemilikan dan pembagian hak, terutama jika ada potensi perbedaan pandangan atau jika hubungan tidak berlanjut. Perjanjian ini akan menjadi dasar hukum jika terjadi perselisihan.
Siapa yang membayar pajak jika nama di sertifikat ada dua?
Untuk Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), kedua nama yang tertera di sertifikat secara hukum bertanggung jawab. Namun, dalam praktiknya, pembagian pembayaran PBB biasanya disepakati bersama antara para pemilik, entah itu dibagi rata atau sesuai proporsi kepemilikan masing-masing. Sementara itu, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dibayarkan sekali saat proses balik nama atau peralihan hak saat pembelian properti.
Bagaimana jika salah satu pihak ingin menjual rumah sedangkan yang lain tidak?
Ini adalah dilema umum dalam kepemilikan bersama. Jika tidak ada perjanjian yang mengatur mekanisme penjualan, salah satu pihak tidak bisa memaksa pihak lain untuk menjual aset tersebut. Solusi terbaik adalah negosiasi dan mencari kesepakatan bersama. Opsi lain mungkin termasuk salah satu pihak membeli saham kepemilikan pihak lain. Tanpa persetujuan bersama, menjual aset properti bersama bisa sangat sulit.
Berapa biaya tambahan untuk memasukkan nama kedua di sertifikat?
Biaya resmi yang dikenakan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk pelayanan penambahan nama pada sertifikat hak milik (proses balik nama karena perubahan kepemilikan) adalah sebesar Rp50.000 (Biaya Penerimaan Negara Bukan Pajak/PNBP). Namun, perlu diingat bahwa ini adalah biaya pelayanan BPN. Biaya notaris untuk penyusunan perjanjian tambahan atau akta jual beli jika diperlukan bisa bervariasi dan menambah total pengeluaran.
Mempertimbangkan opsi beli rumah atas nama berdua vs satu orang adalah keputusan besar. Dengan memahami perbandingan, risiko, dan memanfaatkan alat bantu seperti MoneyKu, Anda dapat melangkah lebih percaya diri menuju kepemilikan rumah impian.
